مقاله سر قفلی


دنلود مقاله و پروژه و پایان نامه دانشجوئی

مقاله سر قفلی مربوطه  به صورت فایل ورد  word و قابل ویرایش می باشد و دارای ۵۶  صفحه است . بلافاصله بعد از پرداخت و خرید لینک دانلود مقاله سر قفلی نمایش داده می شود، علاوه بر آن لینک مقاله مربوطه به ایمیل شما نیز ارسال می گردد

 فهرست

مقدمه   ۱
گفتار اول:   ۴
تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت   ۴
گفتار دوم:   ۴
تفاوت سر قفلی با حق کسب پیشه و تجارت   ۴
گفتار سوم:   ۶
سیر تاریخی قانون موجر و مستأجر در ارتباط با حق کسب پیشه و تجارت   ۶
بند اول – قانون سال ۱۳۳۹   ۶
بند دوم قنون سال ۱۳۵۶   ۹
بند سوم قانون سال ۱۳۶۲   ۹
بند چهارم قانون سال ۱۳۶۵   ۱۰
گفتار اول :   ۱۴
سر قفلی در رابطه موجر و مستأجر   ۱۴
گفتار دوم:   ۱۷
سر قفلی و حق کسب پیشه و تجارت خارج از رابطه موجر و مستأجر   ۱۷
گفتار اول:   ۲۰
مالک حق کسب و پیشه و تجارت و کیست؟   ۲۰
گفتار دوم:   ۲۲
موضوع حق کسب پیشه و تجارت (این حق به چه اماکنی تعلق می گیرد)   ۲۲
گفتار سوم:   ۲۴
بانک ها در قالب اماکن حق کسب پیشه و تجارت   ۲۴
گفتار اول:   ۳۰
مقایسه انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه با مورد اجاره   ۳۰
گفتار دوم:   ۳۱
بازداشت و انتقال اجرایی سر قفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت   ۳۱
بند اول: نظریات مخالفین قابلیت بازداشت و توقیف حق سرقفلی یا کسب پیشه و تجارت   ۳۲
بند دوم: نظر موافقین قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی   ۳۵
گفتار سوم:   ۳۷
مصادیق انتقال اجرایی   ۳۷
بند اول: بازداشت و انتقال اجرایی سرقفلی از طریق دوایر اجرای ثبت   ۳۷
بند دوم: انتقال اجرای سرقفلی از طریق اداره ی اجرای وزارت دارایی   ۳۹
گفتار اول:   ۴۷
وضعیت واقعی حق کسب پیشه و تجارت در حقوق معاصر ایران   ۴۷
گفتار دوم:   ۵۰
اختلافات قضایی و قانونی موجود در مورد این پدیده   ۵۰
منابع و مآخذ   ۵۲

منابع و مآخذ

۱-   احمدی، نعمت، بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، تهران: انتشارات اطلس ۱۳۷

۲-   ستوده، حسن، حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر، ۱۳۷۳

۳-   کاتوزیان، ناصر، عقود معین، تهران: شرکت انتشار، ۱۳۷۱

۴-   کشاورز، بهمن، حق سر قفلی و کسب پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی، ۱۳۷۴

۵-   قانون موجر موجر و مستأجر

۶-    قانون ورشکستگی و تصفیه

مقدمه

سر قفلی و حق کسب و پیشه و تجارت که آنها را نباید با یکدیگر اشتباه کرد، در نظام اقتصادی ما پدیده های شناخته شده ای هستند. افراد در گفتگوها از خرید و فروش سرقفلی و مالکیت سر قفلی سخن می گویند. در موقع محاسبه و ارزیابی اموال، اشخاص حقیقی و حقوقی منجمله بانکها، که همگی دولتی هستند و شرکتهای دولتی حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان یکی از اقلام دارایی به حساب می آیند. وزارت دارایی از نقل و انتقال سرقفلی، مالیات می گیرد و سرقفلی اماکن کسبی مؤدیان را برای استیفاء مالیات معوقه آنها توقیف و حراج می کند. اغلب دادگاهها به الزام موجر به تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت مستأجربه غیر، حکم می دهند و در مواردی تخلیه ملک استیجاری را فقط با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت روا می دارند. بنابراین، در نظر اول چنین پنداشته می شود که این حق، حقی است منجز و واجد مالیات و لاجرم در حلیت آن مناقشه ای نباید باشد. بررسی بیشتر موضوع این پندار را بی اعتبار می کند. زیرا در همان حال که سر قفلی مؤدیان بد حساب از طرف اداره دارایی توقیف و حراج می شود. توقیف و فروش سر قفلی متعلق به بدهکار به منظور اجرای مفاد حکم قطعی و لازم الاجرا باشد، توقیف سر قفلی و حق کسب پیشه و تجارت او از طریق دایره اجرای ثبت ممکن است بدون اینکه فروش و تملیک آن به منظور استیفاء طلب میسر باشد.

سر قفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را از بعد اقتصادی نیز می توان مورد بررسی قرار داد زیرا که این جنبه کار بعضاً شگفت شگفت انگیز است. مواردی که سر قفلی و حق کسب و پیشه تجارت یک محل چندین برابر قیمت عرصه و اعیان آن محل است یا حق کسب و پیشه و تجارت تعیینی از طرف کارشناسان، چند یا چندین برابر اجاره بهایی است که مستأجر در تمام مدت اجاره به موجر پرداخت کرده است، کم نیست.

نوعی رابطه مشخص بین میزان اجاره بهای محل سرقفلی آن برقرار است و همین رابطه را بین اجاره بها و حق کسب پیشه و تجارت نیز می توان به وضوح تشخیص دیگری را باعث می شود. میزان سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت در دو بر یک خیابان (در دو ملک استیجاری با مساحت و مشخصات و نحوه استفاده واحد) متفاوت است. نوسانات قیمت سرقفلی و نیز تفاوت میزان آن در نقاط مختلف شهرها و بررسی قضیه از نظر «اکولوژی اجتماعی» ، می تواند موضوع بررسی و تحقیق عمیق و جامعی باشد و در صورتی که با مطالعات آماری توأم شود نهایتاً ممکن است اطلاعات اقتصادی گران بهایی را به دست آورد.

گفتار اول:

تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

هر چند بین سر قفلی و حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر فرق است مع الوصف به علت اینکه کاربرد این دو واژه در عرف جامعه به یک مفهوم و معنی می باشد اصطلاحاً سر قفلی و حق کسب و پیشه را اینگونه تعریف می کنند: حق کسب و پیشه حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند، این حق ناشی از تقدم در شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل بوجود آمده است. سر قفلی، وجهی است که مالک در ابتدای عقد اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.

گفتار دوم:

 تفاوت سر قفلی با حق کسب پیشه و تجارت

۱)  حق کسب و پیشه حقی است تدریجی و به طبع حرفه و شغل مستاجر  که به تدریج و بر اثر فعالیت کسب مستأجر حاصل می شود. در صورتی که سرقفلی فقط در ابتدای عقد اجاره به عنوان مبلغ ودیعه به موجر پرداخت می گردد و در ابتدای ابتدای عقد اجاره وجود دارد.

۲)  مبلغ ودیعه و میزان وجه سرقفلی به موقعیت محلی و کیفی بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر است که رقم آن را تعین می کند و داوطلب اجاره مخیر در پذیرش یا ردیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن را ندارد.

۳)  سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

۴)  هر چند که در مورد ماهیت حقوقی وجه بحثهایی وجود دارد ، لکن در حلیت و مشروعیت آن – صرف نظر از اینکه عنوانش چه باشد – تردیدی نیست.

۵)  با توجه به آنچه که گفته شد ، این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص به عبارت دیگر اگر چه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل ، در صورتی که محل را برای مثال طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آنچه که مثلاً برای کله پزی ممکن بود بخواهد مطالبه کند ، لکن این امری است به اصطلاح ((سلیقه ای )) و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد ، حال آنکه حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور مؤثر در میزان آن است.

۶)  در تعین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد . اما در مورد حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و محکمه صالحه در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب پیشه و تجارت توافق و تراضی نکند ، فصل ترافع می نماید.

۷)  سر قفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد نمی توتند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند. به عبارت دیگر حق سرقفلی ذاتاً قبول اعراض و اسقاط است. حال آنکه حق کسب پیشه و تجارت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی بر خلاف مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باطل و غیر قابل ترتیب اثر خواهد بود.

گفتار سوم:

  سیر تاریخی قانون موجر و مستأجر در ارتباط با حق کسب پیشه و تجارت

بند اول – قانون سال ۱۳۳۹

در این قانون ( حق کسب پیشه و تجارت ) به طور عام و مطلق مورد شناسایی قانونگذار قرار گرفت و قانونگذار رابطه بین این حق و شخص مستأجر را به حداقل رساند.

ماده یازدهم قانون در مقام احضاءعوامل مؤثر در میزان این حق صرفاً به طول مدت اشتغال و حسن شهرت مستأجر ، اشاره کرد و سایر عوامل چیزهاییهستند که یا قائم به محل هستند (نه شخص) و یه از ارتباط قرار دادی موجر و مستأجر ناشی می شوند نه خصوصیات فردی مستأجر.

قانونگذار با شناسایی منجز اصل حق ، برخی مزایای متفرع از آن را نیز برای مستأجر قائل شده بود. از قبیل حق مستأجر سابق که در اجاره کردن ملکس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر . این مزایا (با توجه به واقعیت های موجود و مسائل عینی) فایده عملی در بر نداشت و می توان گفت که امکان استفاده مستأجر از آنها تقریباً منتفی بود. لکن همین موارد مبنا و پایه ای برای برقراری همین حقوق در قانون ۱۳۵۶ (با رعایت امکانات عملی) قرار گرفت.

با توجه به اجمال قانون ، عده ای از قضات بر آن شدند که پرداخت حق کسب پیشه و تجاری منحصر به دو مورد مصرح در ماده نهم نیست. بلکه به مستأجری هم که به علت تخلف از شروط اجاره نامه یا ضوابط قانونی حکم تخلیه اش صادر می شود باید این حق را پرداخت. استدلال ایشان این بود که: اگر حق کسب پیشه و تجارت حقی مستقر برای مستأجر است که با انعقاد عقد اجاره وجود می یابد حذف و اسقاط آن، مستلزم وجود سبب قانونی خواهد بود. مجازات مستأجر متخلف همان تخلیه محل استیجاری است که (علیرغم استمرار رابطه پس از انقضاء مدت در محل های کسبی) بر خلاف میل مستأجرصورت می گیرد لکن این تخلف موجب نفی و سقوط حق کسب پیشه و تجارت نمی شود و نمی توان مستأجر را بابت تخلفش به تادیه دو غرامت یعنی تخلیه محل و از دست دادن حق کسب و پیشه و تجارت محکوم کرد.

مخالفین این نظریه معتقد بودند که:

«مستأجر متخلف مقدم بر ضرر خود شده است و لذا در موقع تخلیه ملک نمی تواند از حق کسب و پیشه و تجارت استفاده کند. مضافاً این که نحوه انشاء ماده نهم قانون چنان است که قصد قانونگذار را به منحصر کردن موارد تعیین حق کسب پیشه و تجارت به دو مورد مندرج در ماده مذکور می رساند. علاوه بر این حق کسب پیشه و تجارت پدیده ای استثنایی در روابط استیجاری است، لذا حکم به وجود آن فقط در موارد منصوص مسر است و آنجا که نسبت به وجود یا عدم آن تردیدی وجود داشته باشد، اصل عدم جاری است.»

طرفداران تعیین حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر هم پاسخ هایی داشتند و من جمله به جنبه ی «استقلالی» حق مذکور به شرحی که در قانون تملک زمین ها برای شهرسازی مصوب ۱۳۳۹ و ماده ی ۲۷ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۲۷ آبان ۱۳۴۷ آمده است، استناد می کردند. به هر تقدیر اگر این بحث ها در آن زمان واجد فایده ی نظری و عملی بود امروز، با تصویب قانون ۱۳۵۶ فایده ی دومی را ندارد. هر چند که هنوزهم هستند کسانی که با مناقشه درباره ی قانون ۱۳۵۶ کماکان از نظریه تعلق حق کسب پیشه و تجارت به مستأجر متخلف پشتیبانی می کنند. لاکن گمان می رود که (با توجه به صراحت قانون اخیر) این طرفداری مصداق اجتهاد در برابر نص باشد.

خلاصه این که حق کسب پیشه و تجارت در قانون ۱۳۳۹ به طور قانونی و رسمی هستی یاغفت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال ۱۳۵۶ به تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر که هم اکنون مجری است منتهی شد.

بند دوم قنون سال ۱۳۵۶

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون ۱۳۳۹ که عمدتاً از از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون ۱۳۵۶ منجر شد. در تهیه ی این قانون از اهل فن و دست اندر کاران کمک گرفته شد و نتیجه تصویب قانونی بود که باید انصاف داد نواقص و ابهامات اندکی دارد. این قانون در مورد محل های کسب و پیشه و تجارت، هنوز هم قابل اجرا است.

بند سوم قانون سال ۱۳۶۲

پس از پیروزی انقلاب و استمرار نظام اسلامی در ایران، تدوین قانون جدید روابط موجر و مستأجر در برنامه ی قوه مقننه قرار گرفت. شاید یک راه حل قضیه می توانست این باشد که قانونگذار با اعلام فسخ و نصب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ، قانون مدنی را که کلاً منطبق بر ضوابط شرعی است، بر روابط موجر و مستأجر حاکم کند.

خوشبختانه قانونگذار با واقع بینی، از دست یازیدن به این عمل خودداری و شروع به تدوین قانونی کرد که قانون ۱۳۵۶ مبنا و الگوی ان بود.

در عمل ظاهراً قانونگذار به این نتیجه رسید که مسئله عام البولوا و پر مناقشه حق کسب و پیشه و تجارت و سر قفلی در سالهای آغازی قانونگذاری اسلامی مطرح شود. در نتیجه قانون سال ۱۳۶۹ که کلاً اقتباس شده از قانون ۱۳۵۶ است، یا اضافاتی، صرفاً به محل های سکنی شمول یافت و این معنی در متن قانون تصریح شد.

ماده ۱۵ قانون مذکور نیز صراحتاً اعلام می کند که از تاریخ تصویب آن – اجاره محل هایی که برای سکونت واگذار می شوند، تابع مقرارت قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد به این ترتیب – با توجه به نظر شورای نگهبان روابط موجر و مستأجر در اجاره محل های کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ باقی ماند. مجلس شورای اسلامی نیز با وجود تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در تاریخ ۱۳/۰۲/۱۳۶۲ مقررات این قانون را به اماکن مسکونی منحصر نموده و به محل کسب و چیشه تسری نداده لذا قوانین قبلی در این زمینه لازم الاجرا است مگر انکه طبق نظر شورای نگهبان مخالف صریح فتوای حضرت امام باشد که در این صورت قابلیت اجرا نخواهد داشت.

بند چهارم قانون سال ۱۳۶۵

با گذشت قریب به ۷ سال از تأسیس حکومت اسلامی در ایران و قوام گرفتن نهادهای نوبنیاد، قانونگذار که ظاهراً موقع را برای طرح مسأله حق کسب و پیشه و تجارت از دیدگاه شرعی مناسب دانسته، با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ سعی کرده است، ضوابط عرفی را در مورد محل های کسب و تجارت حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیک کند لکن کماکان اشکالات و مضایق ناشی از روابط اقتصادی و عرف حاکم بر بازار، مانع از انطباق کامل و مطلق این دو بر هم می باشد. متن ماده واحده چنین است:

«از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود در رأس انقضاء مدت اجاره، مستدجر موظف به تخلیه ان می باشد مگر انکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.»

ملاحظه می شود که در این قانون در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین است. حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود:

اولاً: شرط اول این است که روابط موجر و مستأجر حتماً با سند رسمی بر قرار شده باشد.

ثانیاً: شرط دوم ان است که موجر هیچ وجهی از مستأجر (جز آنچه که بابت اجور، مستحق دریافت) نگرفته باشد.

از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستأجر می توان چنین نتیجه گرفت که روند قانون گذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی) بدواً از احترام به اراده آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده (در قانون مدنی که چون موضوع مورد نظر ما را مشخصاً در بر ندارد متعرض آن نشدیم) سپس به جانب تحدید حق مالکیت و دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمایل گشته و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب آثار اراده آزاد طرفین سیر کرده است. بدیهی است قانون گذار در هر حال ناچار است حافظ و حامی حقوق ایجاد شده و ثابت نیز لباشد و از اتنخاذ تصمیمات جدید و تند که باعث از هم گسیختن نظام اقتصادی و مالی می شود خودداری کند. از این روست که متن ماده الحاقی سال ۱۳۶۵ که یک باز گشت سریع و ناگهانی به ضوابط شرعی و قانون مدنی را در بر دارد با درج دو شرط پیش گفته تعدیل شده است.

گفتار اول :

  سر قفلی در رابطه موجر و مستأجر

 

55,000 ریال – خرید

تمام مقالات و پایان نامه و پروژه ها به صورت فایل دنلودی می باشند و شما به محض پرداخت آنلاین مبلغ همان لحظه قادر به دریافت فایل خواهید بود. این عملیات کاملاً خودکار بوده و توسط سیستم انجام می پذیرد.

 جهت پرداخت مبلغ شما به درگاه پرداخت یکی از بانک ها منتقل خواهید شد، برای پرداخت آنلاین از درگاه بانک این بانک ها، حتماً نیاز نیست که شما شماره کارت همان بانک را داشته باشید و بلکه شما میتوانید از طریق همه کارت های عضو شبکه بانکی، مبلغ  را پرداخت نمایید. 

 

 

مطالب پیشنهادی: برای ثبت نظر خود کلیک کنید ...

براي قرار دادن بنر خود در اين مکان کليک کنيد
به راهنمایی نیاز دارید؟ کلیک کنید


جستجو پیشرفته مقالات و پروژه

سبد خرید

  • سبد خریدتان خالی است.

دسته ها

آخرین بروز رسانی

    شنبه, ۲ بهمن , ۱۳۹۵

اولین پایگاه اینترنتی اشتراک و فروش فایلهای دیجیتال ایران
wpdesign Group طراحی و پشتیبانی سایت توسط دیجیتال ایران digitaliran.ir صورت گرفته است
تمامی حقوق برایdjkalaa.irمحفوظ می باشد.