مقاله بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی مربوطه  به صورت فایل ورد  word و قابل ویرایش می باشد و دارای ۳۳  صفحه است . بلافاصله بعد از پرداخت و خرید لینک دانلود مقاله بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی نمایش داده می شود، علاوه بر آن لینک مقاله مربوطه به ایمیل شما نیز ارسال می گردد

 فهرست

مقدمه‌   ۱
ذکر نشدن مدت   ۲
تعیین مال‎الاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت   ۴
۱٫ حقوق مصر   ۵
۲٫ حقوق فرانسه   ۹
۳٫ حقوق ایران   ۱۲
در فقه امامیه در این خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:   ۱۲
ب: حقوق موضوعه   ۱۵
نظریه عدم وقوع عقد   ۱۷
نظریه تجدید عقد اجاره   ۱۹
نظریه وقوع عقد خصوصی   ۲۰
مبحث سوم: پایان اجاره بدون مدت   ۲۲
یادداشت   ۲۵
کتابنامه   ۲۸

کتابنامه

۱٫ ابن‎ادریس، سرائر، ج۲

۲٫ ابن‎العابدین (محمد امین)، حاشیه ردالمختار، ج۶، بیروت: دارالفکر، ط۲، ۱۳۸۶ق

۳٫ امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج۱و۲، تهران: انتشارات یلدا، ۱۳۷۳

۴٫ بروجردی عبده، محمد، حقوق مدنی، تهران: انتشارات علمی، ۱۳۲۹

۵٫ الجبعی العاملی (شهید ثانی)، زین‎الدین، ج۴، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه،بیروت: لبنان

۶٫ همو، مسالک الافهام، ج۱، مؤسسه معارف اسلامی، ۱۴۱۶ق

۷٫ جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش: ۱۳۶۷

۸٫ همو، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش، ۱۳۷۸

۹٫ الحسینی الروحانی، سیدمحمد الصادق، فقه الصادق، ج۱۶، قم: انتشارات علمی، ۱۴۱۴ق

۱۰٫ الحلی (علامه)، تحریر الاحکام، چاپ سنگی

۱۱٫ همو، مختلف الشیعه، قم: مکتب الإعلام الإسلامی، ۱۳۷۴

۱۲٫ الخمینی، روح الله، تحریر الوسیله، ج۱، قم: دارالفکر، ۱۴۰۲ق

۱۳٫ الخن، المصطفی والبغاء، المصطفی، الفقه النمهجی علی مذهب الامام شافعی، تهران:نشر احسان، ۱۳۷۶

۱۴٫ خواجه پیری، عباس و نوین، پرویز، حقوق مدنی، ج۶، تهران: گنج دانش، ۱۳۷۷

۱۵٫ رستم بازاللبنانی، سلیم، شرح المجله، بیروت: احیاء التراث العربی، ۱۹۸۶م

۱۶٫ رشتی، میرزا حبیب‎الله، الاجاره، چاپ سنگی

۱۷٫ السنهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط، ج۶، قاهره، ۱۹۲۸م

۱۸٫ شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، تهران: نشر حقوقدان، ۱۳۷۷

۱۹٫ الطوسی (شیخ طوسی)، محمد بن الحسن، الخلاف، ج۱، تهران: انتشارات رنگین،۱۳۷۷

۲۰٫ همو، مبسوط، تهران، چاپخانه حیدری

۲۱٫ العاملی، سیدمحمد الجواد، مفتاح الکرامه، ج۶، مصر، ۱۳۲۶ق

۲۲٫ عدل، مصطفی، حقوق مدنی، قزوین: انتشارات بحرالعلوم، ۱۳۷۳

۲۳٫ فتحی زعلول پاشا، احمد، شرح قانون مدنی مصر، قاهره، ۱۹۶۳م

۲۴٫ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، عقود معین، ج۱و۳، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۷۴

۲۵٫ همو، حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، ج۱، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۷۴

۲۶٫ همو، حقوق مدنی، معاملات معوض و عقود ملکی، تهران: انتشارات مدرس، ۱۳۶۳

۲۷٫ کرکی (محقق کرکی)، الشیخ علی بن الحسین، جامع المقاصد، ج۷، قم: مؤسسهآل‎البیت، ۱۴۱۰ق

۲۸٫ مجلس اعلای شؤونات اسلامی، موسوعه الفقه الاسلامی (موسوعه جمال عبدالناصر)،ج۱، قاهر، ۱۹۹۰م

۲۹٫ محقق قمی، جامع الشتات، چاپ سنگی خونساری، ۱۳۲۴ق

۳۰٫ مرسی بک، محمد کامل، الملکیه و الحقوق العینیه، قاهره، ۱۹۸۳م

۳۱٫ النجفی، شیخ محمد الحسن، جواهر الکلام، ج۲۷, تهران و قم

۳۲٫ یزدی، سیدمحمد کاظم، العروه الوثقی، ج۲، تهران، ۱۳۵۷

مقدمه‌

اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم می‎بخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‎رغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.

امروزه رابطه بین موجر و مستأجر فقط یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر کدام سعی می‎کنند تا کفه ‌ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی می‎کند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی می‎کند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر می‎شود؛ به طوری که سعی می‎کنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آمیز فراهم کنند.

در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کم‎رنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیله‌قوانین اداره می‎شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شده‎ای که موجر و مستأجر فقط می‎توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند.

عقد اجاره، از عقود معین است. کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژه‎ای دارد که دیگر عقود فاقد آن است. یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند. یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟

از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشید‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسی می‎کنیم.

مبحث اول، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکرده‎اند، اختصاص یافته است.

مبحث دوم، به بررسی عقد اجاره‎ای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کرده‎اند، می‎پردازد.

در مبحث سوم، پایان عقد اجاره بدون مدت بررسی می‎شود.

ذکر نشدن مدت

فلسفه تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است. از آنجا که براساس بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجاره‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجاره اشخاص صورت می‎گیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجاره‎ای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص می‎گردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‎ای صحیح خواهد بود؟

در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی می‎توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر کرده است:

«در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».

از آنجا که ماده ۴۶۸ فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجاره اشیاء وضع شده است، آیا می‎توان گفت که از مفهوم این ماده استنباط می‎شود که در اجاره حیوان و اجاره اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟

در جواب می‎گوییم که این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجاره اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذکر مدت است. بنابراین اگر در اجاره‌اشیاء که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‎گیرد متعاقدین مدت را ذکر نکنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.

اما، ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجاره اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجاره‌وسایل حمل و نقل نیز می‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است که مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از کتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، کتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎ای که مورد آن وسایل پیشرفته حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینک جای آن دارد که با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.

بنابراین، به طور کلی می‎توان گفت که در اجاره‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجاره حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، که موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.

در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است که هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند یا به طور کلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نکنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجره‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص می‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین می‎کند، مشخص می‎شود. ماده ۵۶۲قانون مدنی کشور مصر مقرر می‎دارد:

«اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این‎ صورت اجاره بهای عین مستأجره اجره‎المثل آن خواهد بود.»

بنابراین،‌اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند بدون اینکه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجره‎المثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، ۱۹۲۸م، ج۶، ص۱۵۴).

در حقوق فرانسه و براساس ماده ۱۷۰۹ قانون مدنی،‌ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است. بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراین، در این صورت عرف نمی‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.

بطور خلاصه می‎توان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).

تعیین مال‎الاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت

مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کننده‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب می‎شود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده ۵۰۱ (اجاره اشیاء) و ماده ۵۱۵ (اجاره اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین می‎سازند و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت می‎کنند.

حال این سؤال مطرح می‎شود که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهله دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟

قبل از اینکه موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که به حقوق مصر و فرانسه رجوع کنیم و ببینیم که آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیده‎اند.

۱٫ حقوق مصر

ماده ۵۶۳ قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر می‎دارد: ۱

«اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجاره‎ای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان می‎یابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.

الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد. و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع‎آوری محصول مطابق عرف است.

ب: در منازل دکانها،کتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، کارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.

ج: در اتاقها (غرف) و آنچه که در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضاء مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.»

صدر ماده مذکور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینکه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینکه به طور کلی اثبات مدت متعذر باشد…». در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:

۱٫ هنگامی که عقد اجاره‎ای منعقد شود، و متعاقدین اصلاً مدت را ذکر نکنند، بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار کنند. البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق می‎افتد.

۲٫ متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند و در خصوص تعیین مدت هم مذاکره می‎کنند، لیکن در نهایت مدت را تعیین نمی‎کنند؛ که این امر، بندرت اتفاق می‎افتد. به عنوان مثال، متعاقدین عقد اجاره‎ای را منعقد می‎کنند، و مدت عقد را این گونه‎ تعیین می‎نمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا می‎کند، یا اینکه صراحتاً می‎گویند که عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است. لیکن اگر متعاقدین ذکر کردند که مدت عقد اجاره تا زمانی است که مستأجر مال‎الاجاره می‎پردازد، تا زمانی است که مستأجر در عین مستأجره می‎ماند، تا زمانی است که مستأجر بخواهد یا تا زمانی است که موجر بخواهد، در این صورت مدت عقد را نمی‎توان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا – همچنانکه قبلاً اشاره شد – مدت این عقد در هر صورت از ۶۰ سال تجاوز نمی‎کند و با موت موجر – در صورتی که مدت اجاره بسته به اراده‌او است – یا با موت مستأجر – در صورتی که مدت اجاره بسته به اراده او است – عقد اجاره پایان می‎پذیرد. و اگر متعاقدین ذکر نمودند که عقد اجاره باقی است تا زمانی که عین مستأجره باقی است، مدت در این صورت نیز نامعلوم است. در این صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمی‎تواند از ۶۰سال تجاوز کند.

تمام مقالات و پایان نامه و پروژه ها به صورت فایل دنلودی می باشند و شما به محض پرداخت آنلاین مبلغ همان لحظه قادر به دریافت فایل خواهید بود. این عملیات کاملاً خودکار بوده و توسط سیستم انجام می پذیرد.

 جهت پرداخت مبلغ شما به درگاه پرداخت یکی از بانک ها منتقل خواهید شد، برای پرداخت آنلاین از درگاه بانک این بانک ها، حتماً نیاز نیست که شما شماره کارت همان بانک را داشته باشید و بلکه شما میتوانید از طریق همه کارت های عضو شبکه بانکی، مبلغ  را پرداخت نمایید.