مقاله تحلیل مکانی و فضایی تغییرات کاربری اراضی شهری مربوطه  به صورت فایل ورد  word و قابل ویرایش می باشد و دارای ۱۴۷  صفحه است . بلافاصله بعد از پرداخت و خرید لینک دانلود مقاله تحلیل مکانی و فضایی تغییرات کاربری اراضی شهری نمایش داده می شود، علاوه بر آن لینک مقاله مربوطه به ایمیل شما نیز ارسال می گردد

 فهرست

چکیده  ۱
مقدمه  ۲
فصل اول : کلیات تحقیق  ۹-۳
۱-۱ طرح مساله و بیان ضرورت آن  ۳
۱-۲ سوالات اصلی تحقیق  ۵
۱-۳ اهداف تحقیق  ۵
۱-۴ فرضیه  ۶
۱-۵ روش تحقیق  ۶
۱-۶ پیشینه و سابقه انجام  ۷
۱-۷ مسائل و مشکلات تحقیق  ۹
فصل دوم: مفاهیم و پیشینه‌ی مطالعات کاربری زمین  ۳۱-۱۰
۲-۱ مقدمه  ۱۰
۲-۲ مفاهیم تحقیق  ۱۰
۲-۲-۱ محتوای طرح کاربری زمین  ۱۰
۲-۲-۲ مفهوم زمین  ۱۱
۲-۲-۳ ناحیه  ۱۱
۲-۲-۴ محله‌ها و ناحیه‌های شهری  ۱۱
۲-۲-۵ برنامه‌ریزی  ۱۱
۲-۲-۶ برنامه‌ریزی شهری  ۱۲
۲-۲-۷ منطقه  ۱۲
۲-۲-۷-۱ انواع مناطق  ۱۲
۲-۲-۸ برنامه ریزی کاربری اراضی شهری  ۱۳
۲-۲-۹ فرایند برنامه‌ریزی کاربرد اراضی  ۱۳
۲-۲-۱۰ اصول طبقه‌بندی کاربری اراضی شهری  ۱۵
۲-۲-۱۱ تعریف مدیریت  ۱۵
۲-۲-۱۲ مدیریت شهری  ۱۶
۲-۳ محتوا و روش تهیه طرح‌های جامعه و تفصیلی در ایران  ۱۶
۲-۳-۱ طرح هادی شهری  ۱۶
۲-۳-۲ طرح جامع شهر  ۱۶
۲-۳-۳ طرح تفصیلی  ۱۷
۲-۴ پیشینه مطالعات کاربری زمین  ۱۷
۲-۴-۱ پیشینه مطالعات کاربری زمین در دنیا  ۱۷
۲-۴-۳ پیشینه‌ی مطالعات کاربری زمین در ایران  ۲۱
۲-۴-۲ کاربری زمین در قاره‌های مختلف جهان  ۲۰
۲-۴-۴ پیشینه‌ی برنامه‌ریزی کاربری زمین در منطقه ۱۵  ۲۴
۲-۵ نظریه هاومدل‌های توزیع کاربری اراضی  ۲۷
۲-۵-۱ نظریه نوگراها  ۲۷
۲-۵-۲ نظریه سلامت روان  ۲۹
۲-۵-۳ نظریه‌های مبتنی بر اقتصاد شهر  ۳۰
۲-۶ نتیجه‌گیری  ۳۰
فصل سوم : مطالعات اکولوژیکی  ۶۵-۳۲
۳-۱ مقدمه  ۳۲
۳-۲ موقعیت طبیعی  ۳۲
۳-۲-۱ موقعیت جغرافیایی  ۳۳
۳-۲-۲ ویژگیهای عمومی زمین شناسی منطقه ۱۵  ۳۵
۳-۲-۳ آبهای زیرزمینی  ۳۶
۳-۲-۴ زلزله خیزی  ۳۶
۳-۲-۵ مهمترین گسله‌ ها در گستره تهران و پیرامون منطقه  ۳۷
۳-۲-۶ ژئومورفولوژی  ۳۸
۳-۲-۶-۱ توپوگرافی و شیب منطقه  ۳۸
۳-۲-۶-۲ موقعیت منطقه از نظر سیل گرفتگی و آب گرفتگی  ۳۸
۳-۲-۲ مطالعات آب و هوا شناسی  ۴۰
۳-۲-۲-۱ آب و هوا  ۴۰
۳-۲-۲-۲ میزان بارش  ۴۰
۳-۲-۲-۳ رطوبت نسبی  ۴۱
۳-۲-۲-۴ روزهای یخبندان  ۴۱
۳-۲-۲-۵ روزهای بارانی  ۴۲
۳-۲-۲-۶ درجه حرارت  ۴۲
۳-۲-۲-۷ باد  ۴۲
۳-۳ مطالعات تاریخی و بررسی روند گسترش کالبدی منطقه  ۴۳
۳-۳-۱ عوامل مهم و تاثیر گذار بر روند تحولات کالبدی منطقه  ۴۸
۳-۴ مطالعات جمعیتی منطقه  ۵۱
۳-۴-۱ مقدمه  ۵۱
۳-۴-۱-۲ روند تحولات جمعیت  ۵۱
۳-۴-۱-۳ توزیع سنی و جنسی جمعیت  ۵۲
۳-۴-۱-۴ پراکندگی و تراکم نسبی جمعیت  ۵۳
۳-۴-۱-۵ میزان باسوادی و سطح سواد جمعیت  ۵۴
۳-۴-۱-۶ مهاجرت در منطقه  ۵۵
۳-۴-۲ ویژگیهای اقتصادی  ۵۶
۳-۴-۲-۱ وضع فعالیت جمعیت  ۵۶
۳-۴-۳ پیش‌بینی جمعیت منطقه  ۵۹
۳-۵ تاسیسات زیربنایی  ۶۰
۳-۵-۱ شبکه جمع آوری فاضلاب  ۶۰
۳-۵-۲ قنوات  ۶۰
۳-۵-۳ سیستم دفع آبهای سطحی  ۶۰
۳-۵-۴ مخابرات  ۶۱
۳-۵-۴ گاز و فرآورده‌های نفتی  ۶۱
۳-۵-۶ خطوط انتقال نیرو و شبکه توزیع  ۶۲
۳-۵-۷ شبکه آبرسانی  ۶۲
۳-۶ نتیجه‌گیری  ۶۲
فصل چهارم : بررسی و تحلیل تغییرات کاربری زمین در منطقه ۱۵  ۱۲۶-۶۶
۴-۱ مقدمه  ۶۶
۴-۲ تقسیمات داخلی منطقه  ۶۷
۴-۳ استانداردهای کمی شهرسازی  ۶۸
۴-۴ کاربری زمین در منطقه ۱۵ ۷۰
۴-۴-۱ کاربری مسکونی  ۷۳
۴-۴-۲ کاربری تجاری  ۷۵
۴-۴-۳ کاربری آموزشی  ۷۸
۴-۴-۴ کاربری بهداشتی و درمانی  ۸۰
۴-۴-۵ کاربری اوقات فراغت  ۸۳
۴-۴-۵-۱ کاربری فرهنگی – مذهبی  ۸۳
۴-۴-۵-۲ کاربری ورزشی  ۸۷
۴-۴-۵-۳ فضای سبز شهری  ۸۷
۴-۴-۶ اراضی خدمات پذیرایی و جهانگردی  ۹۱
۴-۴-۷ کاربری اداری ، انتظامی ، نظامی  ۹۲
۴-۴-۸ کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری  ۹۴
۴-۴-۹ کاربری حمل و نقل  ۹۶
۴-۴-۱۰ کاربری صنعتی  ۹۸
۴-۴-۱۱ کاربری شبکه  ۱۰۲
۴-۴-۱۲ کاربری مسیل و حریم مسیل  ۱۰۲
۴-۴-۱۳ کاربری اراضی بایر  ۱۰۳
۴-۴-۱۴ کاربری حریم شبکه برق  ۱۰۴
۴-۵ ارزیابی سطوح و سرانه  ۱۰۶
۴-۶ بررسی اجمالی از تغییرات کاربری اراضی منطقه ۱۵  ۱۰۹
۴-۶-۱ بررسی تغییرات کاربری‌های مختلف منطقه ۱۵با تاکید بر کمیسیون ماده پنج ۱۰۹
۴-۶-۲ بررسی تراکم ساختمانی در کاربریها  ۱۱۶
۴-۷ نیازمندی‌های کنونی زمین در نواحی شش گانه منطقه ۱۵ ۱۱۶
۴-۸ تحلیلی از عوامل اقتصادی بر تغییرات کاربری اراضی  ۱۱۷
۴-۸-۱ تحلیلی از قیمت اراضی و تغییرات کاربری درنواحی مختلف  ۱۱۷
۴-۹ تحلیلی از نقش مدیریت شهری در تغییرات کاربری اراضی  ۱۱۸
۴-۱۰ نتیجه‌گیری  ۱۳۱-۱۲۲
فصل پنجم : نتیجه‌گیری و آزمون و فرضیات  ۱۲۷
۵-۱ آزمون و فرضیات تحقیق  ۱۲۷
۵-۱-۱ فرضیه اول  ۱۲۷
۵-۱-۲ فرضیه دوم  ۱۲۷
۵-۲ نتایج تحقیق  ۱۲۸
۵-۳ امکانات و فرصتها ( پیشنهادها )  ۱۳۱
منابع وماخذ فارسی.۱۳۲٫
منابع وماخذ انگلیسی..۱۳۵

منابع وماخذ

ــ آسایش  حسین ،اصول وروشهای برنامه ریزی ناحیه ای ، تهران ، دانشگاه پیام نور،۱۳۷۵

 ــ ادوارد اولمن ، نظریه ای درموردمحل استقرار شهرها،مقالاتی درباب شهروشهرسازی ، ترجمه منوچهر مزینی ، انتشارات دانشگاه تهران،۱۳۸۵

 ــ ایران نژاد پاریزی مهدی ، روشهای تحقیق درعلوم اجتماعی ،نشرمدیران ، سال۱۳۸۵

  ــ پرتوئی  محمدرضا ،راه بندان های گران حمل ونقل وترافیک شهری درپایان قرن بیستم ، مجله   صنعت ومعدن ،شماره ۱۷۴

ــ پورمحمدی محمد رضا ،برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ،تهران ،انتشارات سمت،۱۳۸۰

ــ حبیبی سید حسن،ازشارتاشهر، انتشارات دانشگاه تهران

ــ حسین زاده دلیر کریم ،برنامه ریزی ناحیه ای ،انتشارات سمت ،۱۳۸۰

ــ حمیدی ملیحه ، استخوان بندی شهر تهران شناخت مفاهیم  ونمونه ها  جلداول ، شهرداری تهران

ــ جان اف نوسبری ،فرانک تی آلدریچ ،ترجمه بهلول علیجانی ،درآمدی برروشها وفنون میدانی جغرافیا ، انتشارات سمت

ــ درخشان حسین ،تحلیل تناسب مکانی وفضایی کاربری اراضی شهری محدوه شهرداری منطقه    ۱۷ ، پایان نامه کارشناسی ارشد ، دانشگاه تربیت مدرس ، ۱۳۸۱

ــ دلال پورمحمدرضا ، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ،انشارات دانشگاه تبریز،۱۳۷۷

ــ رضویان محمد تقی ، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ،نشرمنشی ،۱۳۸۱

ــ رهنمایی محمد تقی ،توانهای محیطی ایران ،مرکز مطالعات معماری وشهرسازی ،وزارت مسکن وشهرسازی

ــ رهنمایی محمد تقی ، مجموعه مباحث وروشهای شهرسازی ، مرکز مطالعات معماری وشهرسازی ،وزارت مسکن وشهرسازی

ــــ زنجانی حبیب اله ،تحلیل جمعیت شناختی ،چاپ اول ،انتشارات سمت ،۱۳۷۸

ــ زیاری کرامت اله ،برنامه ریزی شهرهای جدید ،دانشگاه تهران ،انتشارات سمت ،۱۳۷۸

ــ زیاری کرامت اله ،اصول وروشهای برنامه ریزی منطقه ای چاپ دوم ،انشارات دانشگاه یزد ،

ــ سعید نیا احمد، کتاب سبز شهرداری جلد اول،شهرسازی ،انتشارات سازمان شهرداریها ،۱۳۷۸

ــ سعید نیا احمد، کتاب سبز شهرداری جلد دوم،کاربری زمین شهری ،انتشارات سازمان   شهرداریها ،۱۳۷۸

ــــ سعید نیا احمد، مدیریت شهری ،انتشارات سازمان شهرداریها ،

ــــ شکوئی حسین ، دیدگاه های نو درجغرافیا شهری ، تهران ،انتشارات سمت

ــ محمدی فریبا ، برنامه ریزی شهری دراسلامشهر، پایان نامه کارشناسی ارشد،دانشگاه اصفهان

ـــ مجتهدزاده ،غلامحسین برنامه ریزی شهری درایران ،چاپ چهارم ،دانشگاه پیام نور

ــــ مرکزآمارایران ، نتایج تفصیلی نفـوس ومسکن ،۱۳۷۵

ــــ مرکزآمارایران ،خلاصه ای از نتایج تفصیلی نفـوس ومسکن ،۱۳۸۵

ــ مشهدیزاده ی دهاقانی ناصر ، تحلیلی برویژگی های برنامه ریزی شهری درایران،دانشگاه علم وصنعت ایران

ـــــ مصوبات کمیسیون ماده پنج ،جلد۴ ، مرکزمطالعات جغرافیایی شهر تهران

ـــــ مصوبات کمیسیون ماده پنج ،جلد۵ ، مرکزمطالعات جغرافیایی شهر تهران

ـــــ مصوبات کمیسیون ماده پنج ،جلد۴۶ ، مرکزمطالعات جغرافیایی شهر تهران

ـــ معصومی اشکوری سیدحسن ،کاربری زمین ومدیریت طرح های توسعه ی شهری ، مجله آبادی،شماره۳۳ ،

ــ مهندسین مشاورآتک ، طرح حفظ وساماندهی تهران مطالعات مرحله اول جلد ۵ بررسیهای جغرافیایی واقلیمی  ، وزارت مسکن وشهرسازی ،۱۳۶۷

ــ مهندسین مشاورآتک ، طرح حفظ وساماندهی تهران مطالعات مرحله اول جلد ۱ ، وزارت   مسکن وشهرسازی ،۱۳۶۸

ــ مهندسان مشاورطرح وآمایش ،مطالعات جمعیتی واقتصادی-اجتماعی، شهرداری منطقه۱۵

ــ مهندسان مشاورطرح وآمایش ،مطالعات عمومی منطقه ، شهردادری منطقه۱۵،۱۳۸۲

ــ مهندسان مشاورطرح وآمایش ،بررسی مسائل توسعه شهری ، شهردادری منطقه۱۵،۱۳۸۲

ــ مهندسان مشاورطرح وآمایش ،مطالعات طرحهای بالا دست ، شهردادری منطقه۱۵ ،۱۳۸۲

ــ مهندسان مشاورطرح وآمایش ،مطالعات سازمان فضایی وسیمایی شهری ، شهردادری منطقه ۱۵،۱۳۸۲

 ــBreton , Richard the EthhnicCommunity as aResource in Relation to Group problems, Toronto , 1981

ــFarmmer & Gibb, LandUse planning  ,  Introduction of Urban Planning byCatanes& Snyder ,  Mcgraw , 1979

ــRatctliffe , John . an Introduction to Town and Country Planning Eigt Impression , London  , ۱۹۹۳

۲-۱ مقــدمه :

       تحقیقات مربوط به ساخت شهر در سالهای اخیر نشان می دهد که بدون کاربری زمین نمی توان به الگوی بهینه ی زیست در شهرها دست یافت. یکی از جنبه های اصلی ساخت شهر ، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری است . برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ، بایستی مسائل و مشکلات شهر را حل نموده و نوع مصرف زمین شهر را در راستای ساماندهی فضایی کالبدی و ساخت شهر مهیا نماید .

       با توجه به اینکه برنامه ریزی کاربری اراضی شهری جزء اصلی برنامه ریزی شهری محسوب می شود و در مواردی معادل برنامه ریزی شهری به کار گرفته می شود بنابراین سیر تحولات شهرسازی و برنامه ریزی شهری در واقع نمایانگر تاریخ تحول برنامه ریزی کاربری اراضی شهری محسوب می شود( زیاری ، ۱۳۸۱ ، ۶ ).

       برای شناخت بهتر موضوع تحقیق در ابتدا باید به بررسی پیشینه ی آن در سطح دنیا ، منطقه و ناحیه مورد مطالعه پرداخت تا ضمن اینکه مقایسه ای بین ناحیه خود با دیگر نقاط داشته باشیم به معایب و محاسن طرح های اجرایی پیشین پی برده و با شناخت بهتر آن بتوان برنامه ریزی بهتری نمود .

       در این فصل سعی گردیده پیشینه ای از مطالعات کاربری در دنیا و ایران ومنطقه ۱۵ وهمچنین مبانی نظری تحقیق و نظریه هاومدل های توزیع کاربری زمین ارائه شود، گرچه در فصل گذشته بحث مختصری بر روی تاریخچه مطالعات کاربری زمین گردیده است اما در این فصل بیشتر به این مقوله می پردازیم .

 

۲-۲ مفاهیم تحقیق

۲-۲-۱ محتوای طرح کاربری زمین

طرح کاربری زمین بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گوناگون کاربری های شهری (مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) را تعیین می کند. علاوه بر تعیین نوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا تراکم استفاده های متفاوت نیز اهمیت دارد (سعیدنیا۱۳۷۸،ص۱۵)

۲-۲-۲ مفهوم زمین

زمین در برنامه ریزی شهری دو مفهوم متضاددارد.

 ۱- زمین به عنوان یک منبع طبیعی (نظیر آب و هوا) که بهره مندی از آن برای سکونت و زندگی و حفاظت آن برای نسلهای آینده اهمیت حیاتی دارد.

۲- زمین به عنوان نوعی دارایی که در چارچوب مالکیت خصوصی، کالا قلمداد می شود و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش است. (سعیدنیا۱۳۷۸،ص۱۴)

 

۲-۲-۳ ناحیه

ناحیه فضا یا قسمتی از کره زمین یا خاک یک کشور است که عوامل طبیعی، اقتصادی و اجتماعی آنرا از محیط خود متمایز کرده است(شیعه،۱۳۶۹،ص۸۹)

فرهنگ آکسفورد ناحیه را منطقه ای میداند که غالبا مرزهای تثبیت شده‌ای ندارد.

 

۲-۲-۴ محله ها و ناحیه های شهری

در تعیین حدود، ناحیه ها و محله ها شهری، عوامل مهم دخالت دارند که یکی از آنها وضع موجود است که در آن حدود محلات که هر یک از نظر تاریخی عملکردی دارند. بررسی می شود و هر کدام نیز دارای مراکزی هستند که شالوده وجودی محلات را بیان گذارنده اند که مردم در آنها به معاشرت و خرید و فروش می پردازند. (شیعه،۱۳۷۹،ص)

 

۲-۲-۵ برنامه ریزی

عبارت است از پویش هدایت عقلایی مکانیزم تصمیم گیری در امور توسعه اقتصادی اجتماعی در ابعاد زمانی بلند مدت میان مدت کوتاه مدت به منظور بهره برداری منطقی و هماهنگ از امکانات و منابع در جهت تامین نیازمندیهای عمومی و اساسی جامعه(حسین زاده دلیر،۱۳۸۰،ص۵)

۲-۲-۶ برنامه ریزی شهری

ایجاد محیطی راحت تر، بهتر، آسان تر و موثر برای شهرنشینان (شیعه،۱۳۸۱،ص۹)

 

۲-۲-۷ منطقه

منطقه عبارت است از فضای یک کشور و یا کره که عوامل طبیعی اقتصادی و اجتماعی آنرا از محیط اطرافش متمایز نموده و فضایی همسان بوجود آورده است.

منطقه یک مفهوم قابل انعطاف است که به ناحیه ای مداوم از جهت زندگی و مکانی محلی اطلاق می گردد که به صورت میانی بین سطوح ملی و شهری قرار می گیرد. (آسایش، ۱۳۸۱،ص۴۳)

 

۲-۲-۷-۱ انواع مناطق

مناطق را می توان براساس اهداف و دیدگاههای محقق و برنامه ریز و یا با توجه به هر موضوع خاصی که یک پژوهشگر برای تحلیل و برنامه ریزی در نظر تقسیم بندی نمود

الف- منطقه همگن:

منطقه همسان یا همگن یک فضای جغرافیایی است که نسبت به یک یا چند متغیر و معیارهای انتخاب شده جهت تعیین منطقه همگن می باشد. این فضای جغرافیایی دارای چند ویژگیهای، اقتصادی، جغرافیایی، فرهنگی و غیره باشد.

ب- منطقه خدماتی

یکی دیگر از معیارهایی که می توان بوسیله آن مناطق را ایجاد نمود خدماتی است که برای آن منطقه خاص ایجاد می شود. ملاک و معیار تشخیص منطقه خدماتی، تراکم ارتباطات حمل و نقل و… پارامترهای توزیع در تجارت داخلی و خارجی منطقه و… می باشد.

ج- منطقه قراردادی یا کاربردی

منطقه قراردادی محدوده جغرافیایی است که براساس سنجه های منتخب، همنواخت یا همگن می باشد. منطقه کاربردی اغلب شامل واحدهای جمعیتی غیرهمگنی مانند یک مرکز شهری و شهرهای کوچک و روستاهای اطراف آن است که از نظر عملکردی با یکدیگر در ارتباط نزدیک متقابلند. (آسایش، ۱۳۸۱،ص۴۶)

 

۲-۲-۸ برنامه ریزی کاربری اراضی شهری

مجموعه ای از فعالیتهای هدفمند است که محیط مصنوع را سامان می بخشد و در حد مقدور، خواسته ها و نیازهای جوامع شهری را در استفاده از اراضی فراهم می آورند (پور محمدی،۱۳۸۲،ص۳)

 

۲-۲-۹ فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی

فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به مثابه زمینه های دیگر برنامه ریزی از درک پدیده های برنامه ریزی (تعریف مساله یا مشکل) شروع و پس از تدوین اهداف و تعیین اولویتها به تولید راهبردها و ارزیابی و اجرا منجر می شود و این روند به صورت ممتد و دورانی ادامه می یابد.

فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی شهری به صورت ساده می توان متشکل از سه مرحله دانست.

۱- ساخت وضع موجود ۲- تعیین اهداف ۳- روش کار طبق فرایند فوق برنامه ریزی کاربری اراضی شهری تعریف مساله در برگرفته عنوان روش و جز مساله، تعیین اهداف ابعاد، زمینه ها و تجربه ها و تجزیه و تحلیل ساختار آن است.

گام دوم:

تعیین اهداف و مقاصد اهداف و مقاصد در برنامه ریزی کاربری اراضی ارتباط نزدیکی با تعریف مساله دارد شامل محدوده کلی مساله و به طور کلی مقاصد و نتایجی است که راه حل ها در صدد دستیابی به آنها هستند و تا حد امکان باید به صورت کمی بیان شوند تا سطوح نسبی دستیابی به آنها ممکن و قابل مقایسه باشد.

گام سوم:

تعیین رهنمودهای کلی در جهت اراته راه حلها برای تصمیمات برنامه ریزی و اجرایی

گام چهارم:

ارزیابی طرح و انتخاب

گام پنجم:

اجرا و کنترل پیشرفت کار (پور محمدی ،۱۳۸۲،ص۶)

فرایند طراحی کاربری اراضی در برنامه ریزی فضایی شهر به ۶ مرحله نیمه مستقل و متوالی تقسیم است و در یک مرحله جداگانه (مرحله هفتم) که به نام مرحله طراحی یا طراحی مجدد است: نتایج شش مرحله قبلی تحلیل می شود. در مرحله اول این فرایند تقاضاهای آتی برای مکان (محل و موقعیت مناسب) و فضا (فضا و مساحت مناسب) را ارائه می دهند که با عنوان نیازهای کمانی فضایی مطرح است.

بطور خلاصه این هفت مرحله عبارتند از:

مرحله اول: فرمول بندی نیازهای مکانی

مرحله دوم: نیازهای فضایی

مرحله سوم: تحلیل تناسب اراضی

مرحله چهارم: برنامه مقدماتی آزمایشی الگوهای تویعه افق بسیار دور

مرحله پنجم: تعیین ظرفیت تصرف

مرحله ششم: الگوهای آزمایشی برای طرح کاربرد اراضی، موازنه عرضه و تقاضای کاربریهای اصلی در افق ۲۵-۲۰ ساله

مرحله هفتم: طرح برنامه کاربری اراضی- ترکیب دوباره گامهای قبلی و تطبیق نمودن طرح با دیگر مراحل برنامه ریزی (رحیمیون۱۳۷۷،ص۱۷)

مرحله سوم این فرایند تحلیل تناسب اراضی است که همه شامل نقشه های مناسب اراضی است که براساس شرایط محیطی، عوارض زمین، مراکز فعالیت، سیستمهای زیر ساختی و نواحی خدماتی آنها تولید می گردد. که مربوط به خصوصیات وضع موجود و ضوابط موجود مکانی کاربری زمین می باشد.

در این تحقیق سعی شده این مرحله از فرایند تدوین تدوین طرح اراضی در مورد کاربری اراضی منطقه مورد مطالعه مورد تحلیل و ارزیابی قرار گیرد. به عبارت دیگر سعی شده است به این سوال اساسی پاسخ داده شود که آیا کاربری اراضی منطقه ۱۵ تهران در وضع موجود مطابق معیارهای مکانی- فضایی کاربری زمین بویژه از نظر ارتباط کاربریها با همدیگر و سلسله مراتب عملکردی شهر صورت گرفته است یا خیر؟

۲-۲-۱۰ اصول طبقه بندی کاربری اراضی شهری

طبقه بندی کاربری زمین در نظام برنامه ریزی عمدتا یا براساس نوع فعالیتها است یا براساس عملکرد کاربریها در مقیاسهای متفاوت است. از نظر تئوری طبقه بندی کاربری اراضی بایستی براساس نوع فعالیتهای شهری انجام گیرد.

براساس این نوع طبقه بندی کل کاربریهای شهری در هر شهر در چهار طبقه مجزا از نظر فعالیتهای قرار می گیرند که عبارتند از:

فعالیتهای مسکونی

فعالیتهای رفاه عمومی

فعالیتهای استخراجی تولیدی

سایر فعالیتها

فعالیتهای مسکونی شامل کاربریهای مسکونی با تراکم های متفاوت محلات و پارکهای شهری است.

فعالیتهای رفاه عمومی شامل کلیه کاربریهای است که به نوعی در جهت رفاه عمومی ساکنین شهر فعالیت دارند. گروههای اصلی این نوع فعالیتها عبارتند از: کاربری آموزشی، ورزشی، بهداشتی، درمانی، مذهبی، فرهنگی، پذیرایی، اداری و نظامی تاسیسات شهر و تجهیزات شهری، فعالیتهای تولیدی استخراجی که شامل پنج گروه اصلی است که در آن کاربری اراضی صنایع، کشاورزی و استخراجی به حمل و نقل مراکز تجاری، مراکز توزیع دارند.

 

۲-۲-۱۱ تعریف مدیریت

مدیریت روش دستیابی به اهدافی می باشد که برای سازمان در نظر گرفته می شود. یا مدیریت به کار بردن افراد و گروه ها برای رسیدن به مقاصد سازمان گفته می شود.( سعیدنیا۱۳۸۱،ص۲۰)

 

۲-۲-۱۲ مدیریت شهری

شهر همچون سازمانی است که راس آن عنصری برای برنامه ریزی آینده و اداره امور شهری وجود دارد که این عنصر را مدیریت شهری می نامند. مسائل بسیاری در شهرها وجود دارند که برای حل آنها وجود مدیریت شهری الزامی قلمداد می شود. مسائلی مانند چگونگی گسترش آینده، شهر، تامین خدمات عمومی (آب، برق، نظافت …)( سعیدنیا۱۳۸۲،ص۱۷)

 

۲-۳ محتوا و روش تهیه طرح های جامعه و تفصیلی در ایران

دیگر منبع عمده تعیین هدف برای مدیریت شهری، طرحهای توسعه شهری است که به شرح ذیر می باشد:

 

۲-۳-۱ طرح هادی شهری

      بیشتر برای شهرهای کوچک و بویژه شهرداریهایی که کمتر از ۵۰۰۰ نفر جمعیت دارند طرح هادی در حقیقت تعیین کننده اصول کلی توسعه شهرهاست در این طرح بیشتر هدایت توسعه شهرها مورد توجه قرار می گیرد. در آنچه که معمولا در یک طرح جامع شهری بایستی مورد مطالعه عمیق قرار گیرد در طرح هادی به صورت کلی مطرح می گردد. از طرح هادی می توان به عنوان برنامه راهنمای توسعه نیز نام برد.

 

۲-۳-۲ طرح جامع شهر

طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی که در آن استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لامز برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویتهای مربوط به آن تعیین میشود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نمادهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهر، برحسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود. (حجتی اشرفی ، نشر گنج دانش)

 

۲-۳-۳ طرح تفصیلی

طرح تفضیلی در حقیقت تنظیم برنامه های مفصل و انجام اقدامات جزء به جزء در مناطق و محلات شهری و طراحی آنهاست.

طرح تفضیلی عبارت است از طرحی که براساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها، وضع دقیق و تفضیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی، تهیه و تنظیم می گردد.

در واقع محتوای طرح تفضیلی عبارت است از نقشه های کاربری اراضی، شبکه های ارتباطی، مساحت ها، سرانه ها، معیارها و ضوابط دقیقی و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفضیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

 

۲-۴ پیشینه مطالعات کاربری زمین

۲-۴-۱ پیشینه مطالعات کاربری زمین در دنیا

       پیشینه مطالعات کاربری زمین در دنیا چندان نیست و به اوایل قرن نوزدهم برمی گردد . پیشگام در این عرصه یک نجیب زاده روستایی پروسی به نام فون تونن بود که در سال ۱۸۲۶میلادی دست به انتشار اثر خود تحت عنوان دولت منزوی در ارتباط با کشاورز و اقتصاد ملی زد. فرض او بر این پایه قرار داشت که در سرزمین که خصوصیات آن کاملا یکنواخت است تحت شرایط ایده آل ، نقطه ی اصلی و کانونی شهر در مرکز قرار خواهد گرفت در این صورت بسط شهر به صرت دوایر متحدالمرکز بر گرد آن انجام می گیرد ( صابری فر ، ۱۳۷۴ ، ۱۱ ).

       پس از وی بود که مطالعات کاربری زمین شهری آغاز شد . همانگونه که گفته شد فون تونن بهره ی اقتصادی انواع کاربری زمین را با فواصل مختلف از شهر مرکزی تعیین کرد و در پایان کار ، پراکندگی مطلوب تولید و کاربری زمین را به صورت یک سری دوایر هم کانون مشخص نمود . این نظریه ، اولین نظریه بهره ی اقتصاد مکانی در علم جغرافیاست که برای مطالعات شهری مفید بوده و هم در بررسی های روستایی و کاربری زمین اساس کار قرار گرفته است ( شکوئی ،۱۳۷۹ ، ۸۳ ).

       بعد از فوتن ، کهل به سال ۱۸۴۱م رابطه بین شهر و محیط فرهنگی آن را مورد مطالعه قرار داد و در آن تاثیر خطوط حمل و نقل را در به وجود آوردن مراکز شهری خاطر نشان ساخت . در سال ۱۸۹۴ م کولی نشان داد که خطوط حمل و نقل ، فاصله ی راه آهن ، در ایجاد و توسعه ی مراکز تجاری نقش موثری دارد . قبل از این دانشمند ، راتزل نیز توجه اصلی خود را روی خطوط حمل و نقل به عنوان عامل موثر در ایجاد شهرها معطوف داشت . پس از وی هیگ در سال ۱۹۲۷ م در پی آن برآمد تا معلوم دارد چرا تراکم های فوق العاده ای از مردم و کارخانجات در شهرهای بزرگ صورت گرفته است . به سال ۱۹۲۷م  جغرافیدان آلمانی موسوم به بوبک نشان داد که از سال ۱۸۹۹م  جغرافیدانان آلمانی به تبعیت از شلوتر و پاره ای دیگر ، تلاش خود را به توضیح جغرافیای داخل شهرها و نوع و چگونگی استفاده از زمین معطوف داشته اند . این مسئله نشان می دهد که قبل از بحث های مربوط به علت وجودی و اندازه و خصوصیات شهرها ، مباحث مربوط به کاربری زمین نیز اهمیت داشته و مورد توجه دانشمندان بوده است . در همین زمان بود که مباحث مربوط به نظریه های مرتبط با ساخت و نقشه و کارکرد شهر مورد توجه دانشمندان در سایر کشورها و به خصوص در آمریکا قرار گرفت ( اولمن ، ۱۳۷۴ ، ۱۴۱ ).

       یکی دیگر از بحث های جدیدی که در این زمینه در دهه ی ۱۹۷۰ م  ارائه شده است و روز به روز در حال تکامل است روش توسعه ی پایدار زمین است . هدف از این روش بهتر شدن وضعیت اقتصادی اجتماعی جامعه است به طوری که نیازهای همه ی گروه ها را برآورده سازد و با استفاده بهینه از منابع ، نیازهای نسل فعلی برآورده شود و نیازهای نسل آینده را نیز در نظر گیرد . در بین منابع ، زمین از اهمیت بیشتری برخوردار است چرا که منشا بسیاری از انرژی هاست .توسعه ی پایدار زمین نوعی استفاده از زمین است که نیازهای نسل حاضر را تامین می کند ولی در عین حال فرصت ها را برای تامین نسل آینده حفظ می نماید ، به طوری که این امکان به نسل های آینده داده شود که حداقل وضع آنها از نسل فعلی بدتر نباشد( عسکری ، ۱۳۸۱ ، ۸ ) .

انواع طرح های کاربری زمین از نیمه ی دوم قرن بیستم تاکنون دارای ویژگی هایی بودند که با مقایسه می توان دگرگونی های آنها در این مدت مشاهده نمود .

        اولین نمونه طرح های کاربری زمین که در قالب طرح کلی در دهه ی  ۱۹۵۰ م تهیه شدند ، غالبأ هدف های کلی توسعه ی شهر را به شکل نقشه های تفصیلی و بلند مدت تدوین می کردند و در آنها ملاحظه های اجرائی طرح چندان مورد نظر نبود ، مشارکت شهروندان در آنها اعمال نمی گردید و سیاست های مشورتی برای سرمایه گذاری درآنهاانعکاس نداشت .

       دومین نمونه که به صورت طرح کاربری زمین تهیه می شد ، نیز حاوی سیاست های کاربری زمین و هدف های اجرایی به صورت نقشه های تفصیلی و بلند مدت بود . در این طرح مشارکت مردم در فرآیند تهیه طرح به صورت فعالانه انجام می گرفت .

نسل سوم طرح های طبقه بندی کاربری زمین در دهه ی ۱۹۶۰  م بودند ، در این طرح ها مکانیابی فعالیت ها و تعیین عوامل محرک رشد شهری به صورت نقشه های کلی و کوتاه مدت صورت می گرفت . پیوندهای اجرایی در این طرح و مشارکت هاتی مردمی در آن به صورت نسبی مد نظر بود .

       چهارمین شکل طرح های کاربری زمین ، طرح های سیاست گذار ی شهری  در اواخر دهه ی ۱۹۶۰ م  بودند . این نوع طرح ها حاوی سیاست های گوناگون توسعه ای برای شهر در افق زمانی میان مدت بودند اما هیچ گونه نقشه ی کلی یا تفصیلی شهری نداشتند . پیوندهای اجرایی سیاستها ، مشارکت عمومی شهروندان در تدوین طرح ها و پیوندهای اجتماعی و سیاسی به صورت نسبی انجام می گرفت .

       طرح های مدیریت توسعه ی شهری پنجمین شکل طرح های کاربری زمین بودند که در دهه ی ۱۹۷۰ م  در کشورهای مختلف به کار گرفته می شدند . در این طرح ها اقدامات ویژه برای مدیریت رشد شهر به صورت کوتاه مدت و در نقشه های ناحیه ی ویژه ای جهت رشد و توسعه ی شهر مشخص می گردید ، مشارکت عمومی فعال شهروندان و سیاست های ضروری برای سرمایه گذاری توسعه زا در شهر در این طرح ها مدنظر قرار می گرفت .آخرین و کاملترین نوع طرح های کاربری زمین که تاکنون مورد استفاده قرار می گیرد . طرح های ترکیبی کاربری زمین هستند که در آنها طراحی ـ سیاست گذاری ـ مدیریت با یکدیگر پیوند می خورند .

       نسل آخر طرح های کاربری زمین مجموعه ای از نقاط قوت و ترکیبی نوآورانه از ویژگی های مثبت و ممتاز طرح های قبلی را در  برمی گیرد . در طرح های ترکیبی کاربری زمین سیاست های توسعه ی شهری به همراه اقدام های اجرایی ضروری ، هم به صورت کوتاه مدت و هم به صورت بلند مدت در نقشه های کلی منعکس می شوند(اشکوری ، ۱۳۷۴ ، ۳۳ )

 

۲-۴-۲ کاربری زمین در قاره های مختلف جهان

       اگرچه تشابهات و تفاوت های کاربری زمین در بین قاره های مختلف دنیا بسیار زیاد است ولی نمی توان به یک سری تعمیمات در این مورد دست یافت . این تشابهات و تفاوت ها عمدتا به دلیل شرایط تاریخی ، سیاسی ، اجتماعی ، فنی و مذهبی هر نقطه و نیز تاثیرات هریک از این عوامل بر کاربری زمین هر کشور یا قاره می باشد .

شباهت های درون قاره ای کاربری زمین معمولا در کشورهایی است که به طور جغرافیایی و بر اساس قاره ای دسته بندی شده اند . کشورهای آسیایی با گذشته ی طولانی در برنامه ریزی شهری ، امروزه با مشکلات زیادی مانند نرخ بالای رشد جمعیت ، گسترش شهرها و آلونک های شهری مواجه اند . این کشورها تلاش دارند تا در آینده ، تمرکز زدایی را در دستور کار خود قرار دهند . وضعیت کشورهای افریقایی از نیروهای استعماری و راه آهن تاثیر پذیرفته است . معمولا این کشورها با نرخ بالای شهرنشینی و افزایش جمعیت و گسترش آلونک نشینی مهاجران روستایی مواجه هستند .این کشورها تصمیم گرفته اند تا برنامه ریزی شهرهای درجه ی دوم ، طرح های سلسله مراتبی و مشارکت های مردمی را اجرا نمایند که البته به کمک سازمان های بین المللی نیاز دارند . احتمالا  این کشورها در آینده برتصمیم تمرکز زدایی دولت مرکزی تاکید خواهند داشت . کشورهای اروپایی و برخی از کشورهای آمریکای شمالی از جهت نابودی زمین های حاصلخیز خود ، گسترش شهری ، نوسازی درون شهری دارای ویژگی های مشترکی هستند . برنامه ریزی این کشورها بسیار جامع بوده و بر مفاهیم زیست محیطی تاکید می شود . آمریکای مرکزی و جنوبی از قوانین اسپانیای هند شرقی و مالکیت زمین های روستایی تاثیر پذیرفته اند . امروزه این کشورها با نرخ بالای رشد جمعیت شهری ، نبود ثبات سیاسی و ساز و کار اجرایی در برنامه ریزی خود مواجه اند . احتمالا در آینده فشار مردم این کشورها بر دولت های خود برای تمرکز زدایی تصمیم گیری ها بیشتر خواهد شد ( کیانی ، ۱۳۷۹ ، ۱۵ ) .

       تشابهات بین قاره ای عموما از تاثیر راه آهن و نیروهای استعماری در توسعه ی تاریخی نظام های کاربری زمین ، رشد بالای جمعیت شهرنشین و مشکلات مربوط به آن ، استفاده از طرح های سلسله مراتبی و ایجاد شهرهای جدید و و فشار موجود و آتی تمرکز زدایی جمعیت ، صنعت و تصمیم گیری ها نشأت می گیرد .

       تشابهات در سطح بین المللی ، هم درون قاره ای و هم بین قاره ای ، عمدتا متاثر از مذاهب و ایدئولوژی ، مشکلات شهری و افزایش مشارکت های مردمی در فرآیند برنامه ریزی می باشد . سرانجام اینکه تفاوت های مشخصی در بین کشورها ی مختلف از جهت مشکلات شهری ، روستایی ، اصول سوسیالیستی ، روابط موقعیتی ـ مکانی ، بورس بازی زمین ، برنامه ریزی جامع و برنامه ریزی شهرهای درجه ی دوم می باشد (۱۹۹۳, ۱۱  Ratcctliffe, )

 

۲-۴-۳ پیشینه ی مطالعات کاربری زمین در ایران

        سابقه ی مطالعات کاربری زمین در ایران بسیار کم است و به زمان تهیه اولین طرح های جامع شهری بر می گردد . طرح های شهرسازی اوایل دهه ی ۱۳۰۰ تا حدود سالهای دهه ی ۱۳۴۰ ، بیشتر طرح های گذربندی و ساختمان سازی بودند تا طرح های کاربری زمین . این طرح ها عموما دارای مشخصات ذیل بودند :

۱ ـ ساخت خیابان ها و میادین با وسعت کافی و متناسب با نیازهای شهرسازی آن زمان در مرکز شهرها و به ویژه محله های قدیمی و امتداد دادن آن با مبادی ورودی شهرها

۲ ـ ساخت خیابان های کمربندی در پیرامون شهرهای بزرگ که بیشتر شکل مستقیم شمالی جنوبی یا شرقی غربی داشتند و در برخی نقاط به شکل قوسی بود .

۳ ـ تخریب محلات فرسوده  و گورستان های مراکز شهر و تبدیل آنها به بوستان های عمومی

۴ ـ تشویق و گاهی وادار سازی مردم شهر به زیبا سازی ساختمان ها و به ویژه ساختمان های کنار خیابان

۵ ـ تعیین نقشه ی گذر بندی آینده در زمین های خالی شهر و پیرامون آن

۶ ـ گسترش و بازسازی برخی گذرهای محلات قدیمی شهر برای بهسازی این محلات ( هاشمی ، ۱۳۶۷ ، ۷۷ )

از جمله شهرهایی که این طرح ها در آنها به اجرا درآمد می توان به تهران ، اصفهان ، همدان ، سنندج ، شیراز ، ارومیه ، بیجار و غیره اشاره کرد .

       با وجود مشکلات عدیده ای که شهرهای ایران با آن مواجه بودند ، مدیران شهری و دولتی ، تا دهی ی چهل توجه چندانی به امر برنامه ریزی دقیق نداشتند و تنها در برنامه ی سوم عمرانی کشور است که با دعوت از متخصصین خارجی و بعضا با همکاری برخی از اندیشمندان داخلی اقدام به مطالعه نمودند و از این طریق به تهیه و تصویب طرح های جامع اهتمام ورزیدند . لیکن این اقدام به دلیل عدم وجود آمار و اطلاعات دقیق و با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی مردم ، مدتها به طول انجامید و برنامه ریزان نیز که جامعه ایرانی را رونوشتی واقعی از جامعه ی غربی می دانستند ، اقدام به ارائه طرح ها و برنامه هایی نمودند که تقلید صرف از این کشورها بود .بنابراین نه تنها مشکلات و گرفتاری های ساکنین شهرهای ایران را برطرف نکرد بلکه در بسیاری از موارد به این مشکلات دامن زد و ساکنین این گونه شهرها را با سردرگمی بیشتری روبرو ساخت ( صابری فر ، ۱۳۷۴ ، ۱۳ ) .

       در این میان ، برخی رویدادهای سیاسی ، اقتصادی و اجتماعی مانند اصلاحات ارضی ، بالا رفتن قیمت نفت و غیره موجب افزایش مهاجرت به شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ گردید و رشد آرام شهرهای ایران به رشد شتابان فیزیکی ـ جمعیتی تبدیل شد . شهر ایرانی که در طی زمانهای طولانی ، خود را با یک رشد آرام تطبیق داده بود در مواجه با این سیل روزافزون جمعیت ، تاب تحمل نیاورد و گسترش روزافزونی یافت . در این دوران بود که فرهنگ بورس بازی زمین و حاشیه نشینی رشد یافت .

       از دهه ی چهل  به بعد بود که در طرح های جامع ، به برنامه ریزی کاربری زمین اهمیت داده شد ولی چون با روح شهرسازی و فرهنگ ایرانی سازگار نبود با شکست مواجه شدند . بسیاری از این طرح ها مورد تجدید نظر قرار گرفته اند اما هنوز مشکل طرح های ایرانی حل نشده است در این میان عوامل گوناگونی چون انقلاب اسلامی ایران ، تشکیل وزارت خانه ها و سازمان های جدید ، جنگ ایران و عراق ، رشد جمعیت ، مهاجرت های روستایی و غیره نیز در رشد شهرها موثر بودند و این بر مشکلات شهرها افزود . از طرفی نبود یک سازوکار مناسب موجب شد تا بسیاری از این طرح ها به مرحله ی اجرا نرسد ( کیانی ، ۱۳۷۹ ، ۱۵ ) .

       بررسی های انجام شده نشان می دهد که که در طرح های شهری ایران یکی از بخش هایی که بیش از تمامی موارد مورد بی توجهی قرار گرفته است ، بخش کاربری اراضی شهری است به طوری که این بخش به صورت یک بخش کاملا توصیفی و با کمترین سنجش تاثیر و تاثرات داخلی و خارجی انجام می شود . در این طرح ها ، محتوای برنامه کاربری زمین معمولا به تهیه نقشه ی کاربری زمین ، جدول سرانه های کاربری و ضوابط منطقه بندی محدود شده است و در نتیجه کمتر به ابعاد اقتصادی ، محیطی ، حقوقی و اجتماعی استفاده از زمین و فضا توجه می شود . در این طرح ها ، به دلیل نبود پیش شرط های لازم از یک طرف و کاربرد نادرست روش ها و عدم انطباق آنها با شرایط خاص شهرهای ایران از طرف دیگر ، اهداف و سیاست های کاربری زمین در عمل یا به دنباله روی از وضع موجود و یا تحمیل معیارها و ضوابط غیر عملی و غیر واقعی انجامیده است . در نتیجه در نظام شهرسازی ایران ، مفهوم برنامه ریزی کاربری زمین به معنای جامع و وسیع خود ، به صورت روندی هدفمند و روش مند ، کمتر تحقق یافته است .

       یکی از ابزارهای مهم برنامه ریزی در زمینه کاربری زمین ، استفاده از سرانه های کاربری زمین است که نقش اساسی در تهیه طرح های شهری و نحوه ی توزیع و تقسیم اراضی شهری دارد . اما مجموعه مطالعات و بررسی های انجام شده در این زمینه نشان می دهد که نظام برنامه ریزی سرانه ای ایران ، اصولا با تنگناهای اساسی نظری و عملی روبروست . به همین دلیل مجموعه روش ها و فنون تعیین سرانه های شهری ، یا اصولا از مفهوم برنامه ریزی کاربری زمین و جامع نگری لازم بی بهره اند و یا پیش شرط های لازم برای کاربرد درست آنها در طرح های شهری ایران وجود ندارد و در واقع ابزار سرانه های کاربری به دلیل خصلت کالبدی ـ کارکردی خود ، بسیار ناتوان تر از آن است که بتواند به تنهایی به نیازهای برنامه ای و ابعاد حقوقی ، اقتصادی و اجتماعی استفاده از زمین و فضا پاسخ گوید ، به همین دلیل در اغلب موارد تحقق پیدا نکرده است ( مهدیزاده ،۷۶ ۱۳ ، ۲۶ ) . بنابراین می توان گفت که با توجه به تاثیر این بخش بر سایر اجزاء طرح های شهری از جمله مسائل ترافیکی شهر ، آلودگی محیط زیست ، نوسانات قیمت زمین ، جهات توسعه شهر و … یکی از عمده ترین دلایل شکست طرح های شهری در ایران نپرداختن به ابعاد مختلف مقوله کاربری زمین می باشد ( عسکری ، ۱۳۸۱ ، ۱۰ ) .

       تنها طرح کاربری زمین در ایران مربوط به برنامه ریزی کاربری زمین در مناطق زلزله خیز شمال است که توسط بنیاد مسکن و با کمک مشاورین داخلی و خارجی در اوایل دهه ی ۱۳۷۰ تهیه شد . این طرح علاوه بر در نظر گرفتن ویژگی های اجتماعی و اقتصادی شهرهای زلزله خیز به ویژگی های طبیعی بویژه زلزله خیز بودن منطقه نیز توجه داشت و یکی از طرح های نسبتا خوب و موفق شهرسازی ایران است ( کیانی ، ۱۳۷۹ ،  ۱۷ )

 

۲-۴-۴ پیشینه ی برنامه ریزی کاربری زمین در منطقه ۱۵

       به دنبال افزایش جمعیت شهری تهران و به تبعیت از آن اعمال سیاست های کاهش جمعیت و عدم جذب مهاجرین ، شهرها و مناطق جمعیتی اطراف تهران که در محدوده ی استان قرار گرفته بودند ، رشد سریعی را دنبال می کنند ، به طوری که منطقه ۱۵ از جمله مناطق شهر تهران است که در طول دو دهه گذشته- تعداد جمعیت آن با شتاب قابل ملاحظه ای افزایش یافته است در سال ۱۳۵۹ در اولین سال ایجاد منطقه ۱۵ در نظام تقسیمات شهری شهرداری تهران، تعداد جمعیت ساکن آن بالغ بر ۴۲۰۵۶۱ نفر بوده است که به ترتیب در سال ۱۳۶۵ به تعداد ۵۲۰۴۳۲ نفر در سال ۱۳۷۰ به تعداد ۵۷۴۶۳۰ نفر و در سال ۱۳۷۵ به تعداد ۶۲۲۵۱۷ نفر افزایش یافته است. وهمچنین در سال ۱۳۸۵ به تعداد۶۸۱۴۷۵ نفر افزایش یافته است . در فاصله چهار دوره زمانی در فاصله سالهای ۸۵- ۱۳۵۹ تعداد جمعیت ساکن منطقه به ترتیب ۲۴/۱ برابر ۱۰ برابر ۰۸/۱ برابر و ۰۶/۱ برابر شده است این ارقام مبین کاهش تدریجی شتاب افزایش جمعیت منطقه ،حداکثر شتاب افزایش جمعیت منطقه در طول دوره منتهی به سال ۱۳۶۵ بوده و پس از آن تدریجا از شدت نسبی این افزایش کاسته شده است.

رشد سریع جمعیت مجموعه شهری تهران باعث گسترش پراکنده ، هرج و مرج در کاربری زمین و تبدیل اراضی کشاورزی و باغات به مناطق مسکونی و صنعتی و نیز تبدیل روستاها به شهرک ها و در نهایت توسعه ی نا موزون گردید این رشد سریع جمعیت شهری در منطقه۱۵ فرصت هرگونه برنامه ریزی را ربود و هم اکنون این منطقه با مشکلات عدیده ای در رابطه با وجود کاربری ها ودسترسی به آنها مواجه است .اجرای برنامه های کاربری زمین عمدتا در قالب طرح های جامع شهری صورت می گیرد و معمولا در همین طرح های شهری جامع و غیره می باشد که نوع کاربری زمین مشخص می شود . کاربری زمین شهری در محدوده شهر صورت می کیرد . در واقع کلید بهره برداری و توسعه ی شهری در داخل محدوده ی شهر طبق جداول و نقشه های کاربری زمین انجام می شود(زیاری ، ۱۳۸۱ ، ۱۹ )

      اولین طرحی که برای منطقه۱۵ تهیه شدبررسی مسائل توسعه شهری بود که توسط مهندسین مشاور طرح وآمایش تهیه و در سال ۱۳۶۸ تصویب شد این طرح دارای هفت جلد است که در جلد چهارم به مطالعات کاربری زمین پرداخته شده است

        بر اساس مطالعات طرح توسعه شهری وسعت منطقه۱۵ در سال ۱۳۶۵ در حدود ۳۵۴۳٫۶ هکتار و تراکم کلی جمعیت خدود ۱۵۲ نفر و تراکم خالص مسکونی ۴۲۸ نفر در هکتار بوده است . این طرح برای دو مرحله ی توسعه در نظر گرفته شده بود که جمعیت سال ۱۳۷۱ را حدود ۵۷۴۶۳۰ نفر پیش بینی کرده بود و برای این مقدار نیز برنامه ریزی خاصی را در نظر داشت . در جدول ذیل کاربری های پیش بینی شده در طرح جامع را ۱۳۸۱ مشاهده می کنیم .

       تراکم کلی جمعیت پیش بینی شده برای منطقه در این طرح حدود ۴۲۸ و تراکم خالص مسکونی حدود ۱۵۲ نفر بوده است . کاهش تراکم خالص مسکونی نسبت به تراکم کلی جمعیت ودر سال ۱۳۶۴ نمایانگر تخصیص فضای بیشتر به کاربری های غیر مسکونی است .

       ازجمله محاسن این طرح توزیع خدمات شهری در سطح محلات ، ناحیه و منطقه ی شهری می باشد . حفظ اراضی کشاورزی و ، افزایش فضای سبز شهری و منطقه از دیگر نکات مثبت این طرح بوده است .

       در طرح تفصیلی که به سال۱۳۷۸ توسط مهندسین مشاور معمار و شهرساز تهیه شد به تفصیل به نحوه ی استفاده از اراضی ، جمعیت و تراکم آن در دو بخش وضع موجود و پیشنهادی پرداخته شده است لیکن به دلایل مختلف که به طور خلاصه در زیر به آنها اشاره شده است به طور کامل تحقق نیافته است .

۱ـ رشد جمعیت و پیوستن روستاها و شهرک های اطراف به شهر و رشد شتابان آن فرصت اجرای برنامه ها را می گرفت .

۲ ـ عدم وجود سازو کار اجرائی مناسب و نیز کمبود بودجه جهت ایجاد خدمات رفاهی شهر

۳ ـ فاصله ی بین طرح جامع و تفصیلی ، زیرا طرح جامع جنبه ی اجرایی ندارد و باید با یک طرح تفصیلی همراه باشد این امر موجب سردرگمی بسیاری از افراد حقیقی و حقوقی برای خرید و استقرار کاربری های مورد نیاز شد .

۴ ـ از طرفی طرح های جامع به صورت کلی تدوین شده و ضمانت اجرایی نداشته و همین دو موضوع کافی است که اجرای طرح های جامع را با مشکل مواجه سازد و طرح های ساختاری و راهبردی را جایگزین خود سازد

 

۲-۵ نظریه هاومدل های توزیع کاربری اراضی

۲-۵-۱ نظریه نوگراها

برخی از مشخصه های اصلی تفکر نوگرا که شاخه ای از مکتب انسانگرا می باشد تاکید بر تامین نیازهای بیولوژیک انسان تامین بهداشت اهمیت عنصر مسکن و طبقه بندی شهر بر حسب عملکرد می باشد. حوزه بندی یکی از عناصر اصلی طرحهای تهیه شده توسط نوگرایان می باشد و همانطوری که ذکر شد اولین بار در طرح شهر صنعتی تونی گارنیه مساله جدایی کار از محل زندگی مطرح شد. اما نوگرایان مفهومی را به عنوان ضمایم مسکن معرفی کردند که به مفهوم کاربریهای غیر مسکونی است که باید درمناطق مسکونی مکان یابی شوند.

در منشور آتن به نوعی دیگر در این مورد بحث میشود:

باید از ردیف شدن خانه های مسکونی در طول خیابانها و تقاطع ها جلوگیری نمود زیرا به علت وجود سر و صدا، گردو خاک و گازهای مضر محیط برای سکونت مساعد نیست. بنابراین باید فضاهای مستقلی برای سکونت و رفت و آمد مشخص شود، در آن صورت خانه به خیابان و پیاده روی آن چسبیده نخواهد بود و بناهای مسکونی در فضاهای مناسبی ترتیب خواهند یافت. عناصر تبعی مسکن که در واقع تداوم تفاهم و همکاری جمعی داخل خانه را در خارج از آن میسر می سازد باید به حد کفایت و در دسترس همه ساکنین وجود داشته باشد.

رفتار مدنی و روابط اجتماعی انسان احتیاج به تعدادی سرویسهای مکمل دارد که بوسیله موسسات خارج از خانه تامین می شود که می توان به آنها عناصر تبعی مسکن اطلاق نمود. این اطلاق از آن روست که سرویسهای یاد شده جزئی از زندگی روزمره هستند که باید در دسترس همگان باشند. لذا اگر فاصله آنها بیش از حد معینی باشد، این سرویسها عبارتند از مراکز توزیع کالا و خدمات مورد نیاز روزمره، مهد کودک، دبستان، مراکز خدمات درمانی و…

ملاحظه می شود که نوگرایان استقرار کنترل شده کاربریهای خدماتی را در مناطق مسکونی می پذیرند. به این ترتیب که با حذف خیابان و احتراز از  کاربری مختلط در داخل یک منطقه، مسکن و عناصر تبعی مسکن را از هم جدا می کنند. (در برخی طرحهایی که در ایران تهیه می شود، تا حدودی از این نظریه تبعیت می شود. بعنوان نمونه طرح جامع مشهد بر این اساس شکل گرفته. در این طرح کاربری تجاری بوسیله شبکه معابر مسکونی تفکیک شده و از ایجاد کاربری مختلط و مسکونی با توسعه خطی کاربری تجاری احتراز شده است.)

 

۲-۵-۲ نظریه سلامت روان

این نظریه برخلاف نوگرایان که بر روی تامین نیازهای بیولوژیک انسان تاکید می کند، سلامت روان را مطرح می سازد. طرفداران این نظریه عقیده دارند که به کارگیری اصول شهرسازی نوگرا مانند حوزه بندی موجب پیدایش محیطهای غیر پویا، یکنواخت و ترساننده شده و منجر به لاقیدی ساکنان و انجام رفتارهای نامطلوب و به خطر افتادن سلامت روانی آنان گردیده است. از اصول اولیه این نظریه، اصل پویایی فضا و ایجاد محیطهای عاطفی، اصل ایجاد روابط همسایگی به عنوان حفاظت کننده ارزشها و سنتها، اصل توجه به خیابان به عنوان شالوده محکم کالبدی شهر که ساکنین را در رابطه با ساخت و سازمان شهر قرار می دهد می باشد. یکی از متفکرین سرشناس که از این نظریه دفاع می کند خانم جین جی کوبز است. از نظر وی هرچه محله شهری متنوعتر باشد جذابتر است. به نظر وی عوامل زیر برای ایجاد تنوع شهری لازم است:

۱- محله باید دارای کاربریهای متنوع باشد، هر محله باید بیش از یک و حتی المقدور دو کاربری داشته باشد.

۲- بلوکهای مسکونی باید کوچک باشد، بلوکهای بزرگ نمی تواند واجد تنوع گردد.

۳- ناحیه باید مخلوطی از ساختمانهایی که از قدرت و شرایط متناوب برخوردارند را در بر داشته باشد.

۴- در محله باید تمرکز مناسبی از مردم وجود داشته باشد.

بنظر وی الگوی مختلط سکونت و تجارت که منازل مسکونی را در کنار مغازه ها قرار می دهد می تواند چنین تنوعی را بوجود آورد.

در این الگو مغازه ها در طبقه همکف آپارتمانها قرار دارد. طبقات بالا به منزل مسکونی اختصاص می یابد و آپارتمانها حداکثر چهار طبقه در نظر گرفته می شود. براساس این دیدگاه مجتمعهای مسکونی که فاقد کاربری خدمات، فرهنگی و سایر کاربریهای لازم باشند فاقد تنوع لازم، خسته کننده و غیر جذاب بنظر می رسند.

از سوی دیگر جی کوبز خاطرنشان می سازد که وجود کاربریهای غیر مسکونی می گردد، زیرا چشمان مغازه داران همواره نظاره گر خیابان است و ایشان نقش یک مراقب دائمی محله را بازی میکنند. بنابراین میتوان تفاوت دیدگاه دو نظریه نوگرا و سلامت روان را در میزان اختلاط کاربریهای مسکونی و خدماتی دانست.

 

۲-۵-۳ نظریه های مبتنی بر اقتصاد شهری

 

120,000 ریال – خرید نهایی کردن خرید مورد به سبد خرید اضافه شد

تمام مقالات و پایان نامه و پروژه ها به صورت فایل دنلودی می باشند و شما به محض پرداخت آنلاین مبلغ همان لحظه قادر به دریافت فایل خواهید بود. این عملیات کاملاً خودکار بوده و توسط سیستم انجام می پذیرد.

 جهت پرداخت مبلغ شما به درگاه پرداخت یکی از بانک ها منتقل خواهید شد، برای پرداخت آنلاین از درگاه بانک این بانک ها، حتماً نیاز نیست که شما شماره کارت همان بانک را داشته باشید و بلکه شما میتوانید از طریق همه کارت های عضو شبکه بانکی، مبلغ  را پرداخت نمایید.